近期，国家税务总局奇台县税务局开展物业行业税收治理行动，全面走访全县物业企业，构建“数据穿透+风险建模+分级应对”的物业行业税收管理体系，涵盖收入确认、费用核算、发票管理等多个环节，持续提升辖区物业行业税收管理质效。

多维数据比对，筛选风险企业

物业行业收入涵盖物业费、停车费、各类代收款项等项目，现实中，业主缴纳各项费用多采用现金或转账方式，主动索要发票意识不强，因此部分物业企业存在少报、漏报未开票收入的情况。针对该情况，奇台县税务局联合住建、市监等部门，开展数据收集与分析比对，共同加强对物业行业的管理。

物业费多以小区产权面积为基础计算，奇台县税务局构建“面积—收费—申报”数据分析模型，从业务模式入手，厘清监管重点。该局从住建部门调取辖区物业公司负责的84个住宅小区产权面积、业态分布等基础数据，联动供热公司获取近3年各小区实际供暖面积台账，并从不动产登记中心获取了停车位产权登记信息，建立物业行业基础信息库。

“我们将税务数据与从住建、供热、不动产等部门取得的数据进行多维比对，通过供热面积和住建部门提供的房屋类型，计算小区物业费收入和停车费收入，发现物业公司普遍存在少申报未开票收入等问题。”奇台县税务局风险管理股股长卢向鹏介绍，该局通过数据比对，共筛选出风险企业34户。

分级分类管理，严格应对风险

奇台县税务局针对筛选出的风险企业，按照“重点突破、梯次推进”的原则实施分类管理，对6户高风险企业开展“穿透式”核查。运用资金流水逆向分析法，该局发现5户企业将预收物业费挂账未结转收入；通过用工合同与工资发放明细比对，查实6户企业虚列临时用工工资；利用产权登记数据与纳税申报数据交叉验证，确认5户企业少报停车费收入。奇台县税务局严格督促高风险企业进行整改，目前已全部完成，入库各项税款及滞纳金170余万元。

在严格执法的同时，该局推行“自查纠偏+政策辅导”机制，向辖区28户中低风险企业制发《涉税风险提示函》，配套开展物业行业税收政策专题培训辅导。

“税务部门及时指出我们存在的问题，帮助我们进一步规范了财务处理。”新疆中诚物业服务有限公司财务负责人张丽说，“之前公司对预收物业费的纳税义务发生时间存在政策理解偏差，专题培训让我们更加清晰掌握了确认收入的相关政策要点。现在我们完善了收入确认台账，财务管理更规范了。”

据悉，奇台县税务局还设置了风险指标动态监控表，对企业自查更正申报情况进行跟踪管理，及时消除潜在风险。28户中低风险企业通过自查共补报税款及滞纳金80余万元。

规范行业发展，全面防范风险

在此次物业行业税收治理行动中，奇台县税务局坚持“治已病”与“防未病”相结合，针对发现的收入确认不及时、成本列支不规范等共性问题，制定《物业行业常见涉税风险提示清册》，梳理14类收费项目的收入确认时点与计税依据，以案例形式说明物业服务费、停车费、广告费等常见项目的处理方式。 奇台县税务局从规范物业行业财务管理的角度出发，提示企业留存好大额临时性支出的合同、支付凭证、用工记录等资料，让业务处理更规范。 “现在有了《提示清册》，每个项目该怎么计税一目了然，非常清晰。”奇台县天和物业服务有限责任公司财务负责人袁玮表示，财务人员对照税务部门推送的清册内容，调整了会计处理，避免因对政策理解不到位导致涉税风险。 奇台县税务局副局长杜亚飞表示：“我们将持续深化部门协作，与住建、自然资源等职能部门进行数据共享，优化完善物业行业管理分析模型，进一步提升税收管理效能，促进辖区物业企业规范经营、健康发展。”